Разработка и реализация методики оценки эффективности инвестиционной (проектной) деятельности домостроительного комбината в г. Москве

...к портфолио ABS Group

Клиент

Один из крупнейших домостроительных комбинатов (ДСК) в г. Москве. В компании работает несколько тысяч человек. Располагает несколькими заводами по изготовлению железобетонных изделий, рядом вспомогательных производств, монтажных управлений, строительным управлением.

Проблема / постановка задачи

Комбинат столкнулся с рядом проблем. На момент начала проекта на Комбинате сохранялась система управления, оставшаяся со времен СССР, но претерпевшая ряд несистемных изменений.
Система управления не выполняла целого набора необходимых функций финансового и технико-экономического управления. В частности, не проводилась оценка эффективности инвестиционной деятельности Комбината.
Проекты строительства домов Комбинатом имели ряд весьма специфических черт, не позволяющих «с ходу» проводить оценку эффективности проекта классическими методами. В частности, (1) Комбинат рассчитывался с несколькими контрагентами:

префектурами административных округов Москвы;
подрядчиками (нулевой цикл, часть отделочных работ, поставки лифтового оборудования);
разными типами покупателей.

Таким образом, возникла задача оценки эффективности взаимодействия с каждым контрагентом.
(2) в качестве средства оплаты активно использовались построенные площади:

Комбинат рассчитывался с одним из своих подрядчиков (нулевой цикл) готовыми квартирами.
Комбинат продавал непостроенные квартиры по т. н. схеме «соинвестирования», когда покупатель оплачивает еще непостоенное жилье по ценам, несколько ниже рыночных на момент оплаты.
Комбинат рассчитывался с городом, передавая часть построенных жилых и нежилых помещений городской администрации.

Таким образом, возникла задача оценки и прогнозирования рыночной стоимости квартир, передаваемых Комбинатом в конце периода строительства (т. е. используемых в качестве специфической валюты).
(3) существовало несколько каналов сбыта жилья:

соинвесторам на этапе строительства (скидка была тем больше, чем меньше процент завершения здания),
физическим лицам после строительства,
оптовые продажи риэлторским агентствам;
розничные продажи физическим лицам.

Разумеется, при этом использовались разные цены. И делалось это «на глаз», - никакого экономического обоснования тех или иных скидок с цены не было.

Встала задача разработки методики, позволяющей оценировать эффективность проектов и экономически обоснованно выстраивать отношения с контрагентами.

Выполненные работы

Логика проектных исследований представлена на рисунке.

Проект выполнялся в три этапа.
1. Финансовый анализ схем инвестиционной деятельности Комбината
Прежде всего, был проведен финансовый анализ проектов строительства. Для этого потребовалось:

Изучить инвестиционный цикл Комбината.

Восстановить по данным котлового (!) бухгалтерского учета все затраты и поступления в привязке ко времени и конкретным объектам.
Заменить учетную бухгалтерскую оценку передаваемых и продаваемых площадей их рыночной стоимостью.

Это сделало необходимым проведение соответствующего статистического исследования и построение пятифакторной множественной регрессионной модели для жилых помещений и трехфакторной – для нежилых. В моделях также проводилась корректировка по инфляционным прогнозам.
Модели позволяли прогнозировать рыночную стоимость передаваемых площадей, что делало возможным приведение этого «участка» деловых отношений от натурального к денежному выражению.

Учесть фактор времени и рассчитать показатели эффективности проекта. Рассчитывались как показатели проекта в целом, так и эффективность ценообразования для каждого участника.

По результатам оценок стало ясным, что Комбинат передает площади по значительно заниженным ценам. А отношения с некоторыми контрагентами с учетом фактора времени были просто невыгодны.
Так, например, у руководства Комбината бытовало мнение о «35% рентабельности проекта». С учетом всех факторов рентабельность проектов реально колебалась в районе нуля, а иногда была отрицательной.
Дополнительные расчеты с учетом сезонной колеблемости рынка также (в привязке к конкретным объектам) позволили:

определить предпочтительный момент времени (месяц) постановки построенных площадей на баланс Комбината;
определить крайние сроки, до которых было необходимо реализовать построенные помещения. рис.

2. Разработка методики оценки инвестиционной деятельности Комбината
Выработанный в ходе предварительного анализа подход был оформлен в виде регламента выполнения бизнес-процесса. Была создана модель процесса в нотации IDEF0, создан шаблон Excel, значительно облегчающий подготовку данных и анализ, подготовлено руководство по использованию модели и шаблона.
Созданный инструментарий позволял:

определять статистически обоснованную цену на возводимые помещения и использовать ее в переговорах с контрагентами;
проводить анализ эффективности проекта в целом и по участникам;
проводить сценарныей анализ каждого строительного проекта.

3. Апробация методики оценки инвестиционной деятельности
Расчетный инструментарий был апробирован на данных по трем построенным объектам и позволил Комбинату в дальнейшем формировать обоснованные условия сделок.

Длительность выполнения работ составила 6 месяцев.

Основные результаты

1. Выяснилось, что в целом Комбинат переплачивал практически всем своим контрагентам. Стало ясно, что ценообразование было как минимум «формально бухгалтерским» и никак не учитывало ни динамику рынка (общую и сезонную), ни фактор времени.

2. Комбинат получил достоверный и практически применимый инструмент оценки и прогноза рыночной стоимости построенных им жилых и нежилых помещений на основе их объективных (и существенных для рынка) характеристик. Эти возможности были использованы для корректировки ценовой политики Комбината.

3. Комбинат получил инструмент обоснованной оценки эффективности предполагаемого инвестиционного проекта с учетом специфики его сделок и с возможностью проведения сценарного анализа.